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万科股票行情分析点评(000002万科股票行情)

时间:2021年12月24日 11:09:59来源:投稿浏览:240次
[导读] 我先梳理一下万科的投资主要逻辑。万科,行业的标杆,高周转方面,这一块比不过融创,恒大和碧桂园,但是也很优秀。净利率方面,万科有一定的品牌溢价,这个牌子市场是认的,同样的房子万科可以更好卖,卖更贵。高杠杆方面...

我先梳理一下万科的投资主要逻辑。

万科,行业的标杆,高周转方面,这一块比不过融创,恒大和碧桂园,但是也很优秀。净利率方面,万科有一定的品牌溢价,这个牌子市场是认的,同样的房子万科可以更好卖,卖更贵。高杠杆方面,现在企业“三道红线”的要求下,大家都一样。

在成本端,一个是土地,一个是融资成本,万科的融资成本一直是比较低的。土地我们待会再说。

把房地产公司看做制造业,万科盖房子的利润就是房子数量×(房子的零售价-房子的成本)。房子数量就是产能,万科的周转率不差,零售端有优势。

房地产行业的市场很大,我认为万科凭借“融资成本低+品牌优势”是可以扩大市占率的。

三道红线,集中供地:政策强压下对万科投资价值的一点分析

在多元化方面,万科的物业、物流地产、商业地产等方面都做得不错,尤其是和同行相比。

这一年多以万科为首的住宅房地产开发商股价持续低迷,核心原因如下:

  1. 高杠杆被砍,前行降低资产负债率。目前万科和保利基本上符合要求,负面影响不存在了。
  2. 融资受限,企业融资成本增加,且可能就搞不到钱。当然对万科、保利这样的企业没什么影响。
  3. 零售价方面,政府限价。卡死了天花板
  4. 最重要的是土地成本不断增加,房地产企业内卷严重,尤其是集中供地后,市场原本以为龙头企业拥有资金优势,可以轻易拿地,从而抢占中小企业的市场占有率。但是万万没想到,中小企业在拿地方面非常凶狠,土地成本居高不下。

5月14日,滨江集团董事长戚金兴戳破了窗户纸:滨江此次在杭州拿的5块地,会“努力做到1%-2%的净利润水平。”滨江已是杭州“富户”,过往售房均价和净利润水平都排在前列,其他开发商可想而知。

这个其实也好理解,对于万科这样的全国性企业,丢几块地没事,但是对于区域性房地产商,拿不下地直接就挂了。

当然那到底也没有光明的前途,只是死缓。

在一季报中,万科说“根据中国指数研究院的数据,一季度全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比基本持平,成交规划建筑面积同比增加10%。上述300个城市住宅类用地成交的平均溢价率为17.8%,较去年同期上涨5.1个百分点。”

三道红线,集中供地:政策强压下对万科投资价值的一点分析

万科和保利目前看还没有被多巴胺控制,没有参与这种刺刀见红的竞争,这点我比较满意。

但是如果万科保利在观察半年,一年后,发现这市场就是这样,说不准一发狠,凭着自己的市场影响力和融资优势,直接把净利率打到0,血腥清场。

在这种投资背景下,房地产企业的净利率持续下滑,投资者用脚投票,股价下跌。

在万科一季报中,“第一季度本集团房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率(已扣除税金及附加)为16.1%,毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。”。可见土地成本是制约房地产企业赚钱的主要原因。

那么万科现在到底怎么看?

印象中,万科的土储是比较少的,而且拿地也不积极。但是据中指研究院《2021年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》显示,2021年1-5月,TOP100企业拿地总额13274亿元,拿地规模同比增长14.3%。万科以709亿的金融夺魁。

再结合近期关于万科收购蓝光发展和泰禾房地产项目的传闻,可见房地产市场竞争之激烈,万科这样手持天量现金的龙头企业是受益方。

我相信万科保利是行业最后剩下的,剩者为王,但是我不建议大家对这个行业重仓。

三道红线,集中供地:政策强压下对万科投资价值的一点分析

根据恒大发布的公告,2021年1~5月,恒大的月销均价分别为:8865.16、8701.78、8254.78、8376.15、8169.37(单位 元/平方米)。短短5个月,销售均价从1月份到5月份已经降了近700元/平方米。2021年前5个月的平均销售均价为:8428.41元/平方米。

为了活命,恒大正在疯狂销售房子。

而房住不炒当前看已经成为zz问题,越来越多的地方政府开始对房价强势压制,涨是不大可能,好吃是跌也不大可能。

郁亮则认为行业要回归实业属性,意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢,意味着房地产开发业务转向开发经营并重,开发越来越像耐用消费品,经营像服务业,企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了,不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱了。未来的竞争会更加全面和激烈,那么我们的出路在哪里?只有一条,踏踏实实向制造业学习,通过我们的劳动挣加工制造和服务的钱。

在郁亮看来,家电行业证明,处于管理红利时代的行业依然大有可为:白色家电行业10多年前就进入了“管理红利时代”,家庭“三大件”早已不再短缺,2007年市场已逐渐饱和接近“天花板”。但经过残酷的行业洗牌,存活下来的龙头企业比如美的、格力、海尔,最终都凭借着产品性价比越来越高赢得了市场,给股东创造了良好的回报。

那么未来白银时代的房地产行业真的有可能就是一个平庸的行业,暴利,再也不在。

换句话说,就算未来房地产行业还有大的机会,但是需要多长时间?我看不清楚,所以这个时间成本还是很大。

现在看万科,就算保持现有的盈利能力0增长,也是很不错的企业,所以我不减持。

但是我也不加仓了。

如果股价到达35或者40,我就会卖出,除非基本面出现重大变化。

我的微信公众号:股海沉思,欢迎关注,一起聊投资。

本文来源:http://tiandingtougu.com/68638.html

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