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提问：雕叔你好！成都经过前几年的暴涨后，发现今年二手房房源放出来不少，而且成交周期明显长了，除了好的双学区房价坚挺些，很多都在降价出售，但是对比去年同期还是均价还是高了三四千，这个时候冲进去担心站岗，如果置换，什么时候入手合适？
回答：新盘火热，二手有价无市。这就是中国目前很多城市的二手房市场现状：1：新房普遍限价。比二手房诱人，成都二手房比新房的限价贵很多，甚至达到50%——在这种情况下，投资的购买力肯定优先新房，二手房自然受冲击较大；2：有些二手房的户型差，如果没有品质和学区的加持，和新房比较确实没优势。人们买房，总会切实地图需求，因此要求房子有特点：学区，品质，物业，地段，好的户型，区域的供需等等。没有亮点的二手房，存在流动性问题，也就是“无市”了。但，二手房也有意义，特别是带有学区属性的二手房，却是刚性需求。其他房子可以等等、观望、无所谓，但小孩要上学等不了，好的民办校非常能上，往往只有10%不到的命中率，甚至更低。中高端板块的改善房，其实去年在高新等热点板块涨幅不低了，“美好生活”的向往是其一，资金也有避险需求，未来怎样尚不知晓，但往更好的板块更好的房子上，至少住得舒服的同时也更有安全感。另外， 等限价新房卖完了，房地产市场只剩下：地王房、二手房。不谈涨，但二手房还有一个房价稳定的预期。因此，中心城市的二手房房价普遍还算坚挺，有学区、改善意义的二手房也是微涨，而毫无亮点、毫无需求的二手房，流动性就一般了至于价格倒不怎么跌。
提问：郫都万科城、龙泉龙湖三千城以及新都奥园御景新房，买来六年后小孩大学毕业后住家，选哪个更有价值？
回答：郫都的万科城在犀浦，整体来说虽然是万科系的刚需产品，但毕竟是万科背书，所以品质还是挺不错的，在犀浦的地位也一直很高，当下单价1.7-2.2万，整体来说在犀浦本地属于偏高的价位。从实地的配套和居住体验来说，万科城也不负众望，城市界面近年陆陆续续都有所改观，业主满意度也逐年提高，如果你6年后你孩子来这边自住的话，还是比较舒服的。只不过它的问题在于一方面在犀浦属于偏高的段位了，不过这都不说了，如果小区好，价格高点也能理解，更主要的是，它位于西北方向，和如今成都向东向南的大方针，是有所背离的，这就导致今后它的能级会比较受限，城市版块的发展潜力比较一般。所以你们要去看到底是注重当下的自住，还是注重未来的成长了。龙湖三千庭是龙泉大面的刚改代表楼盘，前段时间出台了指导价，大概1.8万吧，而实际上它的市场挂牌价大概是超过2万了，整体来说不输万科城，甚至还更高一些，但它是刚改产品，有洋房也有高层，品质上有龙湖加持，一直口碑不错。和万科城一个很大的区别在于它是东进方向的，又东又南，所以市场认可度比较高，大家对这个版块的预期也不错，如果要二选一，龙湖三千庭从综合条件来看，我认为是优于万科城的。最后你说新都的奥园御景，我确实没查到，你说的难道是成华青龙场的奥园云璟，这个楼盘虽然是主城区，但是一方面真贵，另一方面地段偏僻，被铁路、高速和三环路三角包抄，形成了一个三角形，区域内部的综合配套，不论是地铁，还是商业等，都比较差，由来不是楼市的热门版块，从人气产业和配套预期等看，我们建议放弃。综上，建议龙湖三千庭。建议你还是多去线下实地看房，多看多比较多分析，才好做出内心的抉择。
提问：本人（高新社保满1年）在高朋大道附近工作，老婆（青羊社保满24个月）在省体育馆附近工作，首付预算70， 大成都范围内无房产，有正在老家读一年级小孩（7岁），希望购买距上班地方近一些的房子（如天府新区，青羊，武侯，锦江，龙泉驿，温江），总价在140左右的房子，二手房最好10年内或者五年内的房子，其次希望周边有公立小学或者中学校。必须购买三室。名下有省内地级市房子两套，其中一套有贷款未结清。
回答：你夫妻二人都没成都户口吗？你个人高新社保不满2年没有高新南的购房资格，你老婆清雅社保24个月，可以解锁除了高新南的所有区域。你们是青羊区的刚需第三顺位，但是全国联网查贷有一套贷款未结清，所以在成都买房，是按照二套房来贷款，也就是说，你首付70万的话，天府新区首付7成，只能买到总价100万的房子，而其他区域首付6成，也只能买到最多总价116万的房子。这个和你们设想的总价140万的房子，有所差距，存在冲突。假设，你们首付提高，然后确实能买到总价140万的房子，我们按照这个设想去分析，从新房市场来看，除非是三圈层的新希望东原锦官印悦（该楼盘近地铁，教育资源是龙江路分校，整体产品比较好，是新津为数不多值得入手的楼盘之一），否则在一二圈层是买不到新房的。那么按照二手房来买，10年以内的套三，而且限定你说的6个区县，那么我们只建议看看以下楼盘。龙泉驿大面版块的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首创万卷山。其余的区县都没有合适的房源。
提问：雕叔你好，现今的楼市大环境下，还不断地调控政策，房价降温吗？房子还能买吗。楼市到底有没有风险？最大的风险是什么？
回答：在住房不炒的环境下，现在只有一线城市，加上各地的省会城市还是有上涨的，但是这种城市上涨肯定不是普遍的，是会相对区域分化、楼盘分化。比如好的楼盘涨15%，普通楼盘5%，差的楼盘维持价格几乎不涨，各种楼盘占比不同，导致均价向上的幅度肯定不大。买房尽量根据自己需求对号入座：有选择性的可以抓紧买，但是不要盲目追高。楼市分化越来越严重，手里没好货的，可以尽早置换掉。现在对于房产投资，风险比机会多，一定要控制好负债率和现金流。买房真正的风险就是低现金流。房产现在是属于专业投资者的游戏，从来不存在高杠杆风险，只存在低现金流死亡。再高的负债，只要有充足的现金流都不会有太大风险；再低的负债只要现金流断裂，同样是瞬间崩盘。高杠杆操作没错，错的是现金流紧张断裂，以贷还贷，那么成本就像滚动的雪球不断膨胀，早晚炸了。买个好房，也要撑得下去！房贷的压力持续贯穿几十年，在买房子的财富积累的黄金时期没有做好风控，跌倒了就很难再次翻身。房产是资产配置的一部分，选筹换筹逐步迭代，所以每一步都要埋下现金流预估。
提问：雕叔，高新集体户，没有成都社保，基本不指望摇号买房，顺销的楼盘一般地段差点，有人推荐更名房，融创玖棠府，蓝润春风屿湖，这个稳当不，哪个更值得买，求指点！
回答：这两个楼盘早就卖完了吧，蓝润春风屿湖在天府新区南湖板块，地段热闹，但谈不上是一个很改善的楼盘，整体来说就是刚需，自住和配套方便一些。然后融创玖棠府的话主打的是低价别墅，地段来说加载麓湖和天府公元西板块，会有一定的板块辐射，而且未来的综合预期也不差，如果你预算高的话，建议可以上融创玖棠府。
提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金(专业市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。
回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。01年的住房年龄太老了。建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的人员复杂环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。
提问：雕叔你好，请问，投资买房，总高三十二层左右的高层住宅，十楼以下的低楼层，还值得买吗？
回答：你好！低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，六到十楼投资的话还行。事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，六到十这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。确实有些买家就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。投资买房，流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。
提问：雕叔，龙泉车城大道那边的爱情东麓九里做投资咋样呢？地铁是远景规划，但是便宜，不敢下手。
回答：爱情东麓九里在东山板块了，风险性很大，不建议了。便宜无好货，你至少需要站岗10年，而且10年后还不确定会发展成为什么样子，地铁的话，13号线延伸过来也不确定是否设站，设站的话距离多远，总之风险性很大，还占用你10年内地资金和资格。
提问：东山板块的，锦澜悦山和两个金科楼盘相比怎么样？这三个楼盘一起对比下。
回答：一句话简述下的话，三个楼盘价格其实都比较低，门槛不高，金科博翠山偏洋房和别墅，金科中梁美院与城投锦澜悦山偏洋房和刚需。从改善的角度来看金科博翠山>锦澜悦山>金科中梁美院。金科博翠山价格低，170万多就可以拿下，主打的是别墅和洋房，这个价格段在中心城区确实很少见了，然后周边的生态环境也是很好的，临河而居，背靠龙泉山脉，比较适合周末居家度假休闲。但是缺点也随之而来，整体就是偏僻了一些，缺乏商业、地铁和人气的覆盖，所以直接就顺销了。金科中梁美院也差不多，优点是门槛低， 生态环境好，主打的是高低配，高层产品更加刚需（2梯6户），门槛拉低到了140万即可入手套三，而洋房产品（2梯2户）只需190万也可入手套三改善户型，性价比很不错。该楼盘向东可以看龙泉山脉，向西可以看成都城区和西门雪山，环境非常优美。但是目前来看金科中梁美院地段还比较偏僻，没有地铁的覆盖，商业也严重不足，当下可以说配套还比较差。而且这里大多是汽车产业和高校，所以产业比较单一，不太容易实现住职一体化。如果你一定要二选一的话，主要还是去比对自己的预算和对产品的横向分析吧，比如预算低就美院，预算高就博翠山。相同的洋房，博翠山也更低一些，相对也有优势。最后是锦澜悦山。2块多的龙湖物业就不赞美了，锦澜悦山在产品上做得很漂亮，一方面设置了高层产品，对应东山这种地段，向东可以看龙泉山脉，向西可以看成都城区和西门雪山，视野很不错。然后这个板块改善类的产品是很少的，因此设置了洋房，对于本地的刚改群体，吸引力比较大，毕竟高层总价150万，洋房总价200万，门槛可以说是很低了。但是依然存在偏僻的问题，城投锦澜悦山在东山板块，周边多以学校和汽车类工厂为主，居住的人气并不高，加上它距离最近的2号线龙泉驿站超过了5公里，也暂时无新建地铁的规划，因此交通是一个很大的短板，如果不能解决这个问题，就只能是龙泉城区本地的购房者为主了。
提问：我目前住书房花香龙都，想卖掉这个房换个环境好一点小区，预算在150万左右，朋友建议我买东安湖片区，我觉得相隔不远，买同样面积的要多补几十万不划算，想听听老师的建议。
回答：花香龙都在龙泉书房算是一个比较小众的楼盘，当前楼市下行，再继续持有短期翻身比较困难，因为这么多年你也看到，即便东安湖建设得红红火火，但是对整体的书房版块二手房的拉动效应并不大，所以我们支持出售，尽快出售。出手后预算有个150万的话，我建议可以往地段和楼盘的改善（至少二选一）方向去走，同样的你说你朋友买在东安湖片区，其实基本也就是书房附近的二手房，在地段上可以说是没有什么改善可言的，在楼盘本身的品质上，意义也不太大，当下东安湖的新房超预算，二手房又死气沉沉，确实没必要多花几十万，还有税费中介费，折腾一圈还是在原地打转转，本身这种折腾的意义并不大。我建议可以往主城区方向走一走，比如当下的大面版块，可以说是目前龙泉二手房最为成熟的区域，集中了大量的品牌开发商，加上周边的地铁2、13号线，还有拔地而起的商业、土拍，以及东进东风和不断新建的校舍，整体来说是龙泉，甚至东门的一颗新星。关键是，比较切合你的预算需求，基本上可以买到套三户型，在房子上改善不明显，但是在地段上可以说是好得多了。像类似的百悦城、世茂城、炜岸城、华润国际社区等等都可以去看下。当下大面受制于指导价，所以好些房源都下架了，需要你去线下实地看看。至于新房，150万的预算，不是很好买了，或者说即便买得到也是我们不推荐的版块。
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