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成都二套房首付(2021年是买房好时机吗)

时间:2022年10月14日 8:22:08来源:投稿浏览:72次
[导读] 以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答,请关注公众号提问 提问:雕叔你好!成都经过前几年的暴涨后,发现今年二手房房源放出来不少,而且成交周期明显长了,除了好的双学区房价坚挺些,很多都在降价出售,但是对比去...

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答,请关注公众号提问

提问:雕叔你好!成都经过前几年的暴涨后,发现今年二手房房源放出来不少,而且成交周期明显长了,除了好的双学区房价坚挺些,很多都在降价出售,但是对比去年同期还是均价还是高了三四千,这个时候冲进去担心站岗,如果置换,什么时候入手合适?

回答:新盘火热,二手有价无市。这就是中国目前很多城市的二手房市场现状:1:新房普遍限价。比二手房诱人,成都二手房比新房的限价贵很多,甚至达到50%——在这种情况下,投资的购买力肯定优先新房,二手房自然受冲击较大;2:有些二手房的户型差,如果没有品质和学区的加持,和新房比较确实没优势。人们买房,总会切实地图需求,因此要求房子有特点:学区,品质,物业,地段,好的户型,区域的供需等等。没有亮点的二手房,存在流动性问题,也就是“无市”了。但,二手房也有意义,特别是带有学区属性的二手房,却是刚性需求。其他房子可以等等、观望、无所谓,但小孩要上学等不了,好的民办校非常能上,往往只有10%不到的命中率,甚至更低。中高端板块的改善房,其实去年在高新等热点板块涨幅不低了,“美好生活”的向往是其一,资金也有避险需求,未来怎样尚不知晓,但往更好的板块更好的房子上,至少住得舒服的同时也更有安全感。另外, 等限价新房卖完了,房地产市场只剩下:地王房、二手房。不谈涨,但二手房还有一个房价稳定的预期。因此,中心城市的二手房房价普遍还算坚挺,有学区、改善意义的二手房也是微涨,而毫无亮点、毫无需求的二手房,流动性就一般了至于价格倒不怎么跌。

提问:郫都万科城、龙泉龙湖三千城以及新都奥园御景新房,买来六年后小孩大学毕业后住家,选哪个更有价值?

回答:郫都的万科城在犀浦,整体来说虽然是万科系的刚需产品,但毕竟是万科背书,所以品质还是挺不错的,在犀浦的地位也一直很高,当下单价1.7-2.2万,整体来说在犀浦本地属于偏高的价位。从实地的配套和居住体验来说,万科城也不负众望,城市界面近年陆陆续续都有所改观,业主满意度也逐年提高,如果你6年后你孩子来这边自住的话,还是比较舒服的。只不过它的问题在于一方面在犀浦属于偏高的段位了,不过这都不说了,如果小区好,价格高点也能理解,更主要的是,它位于西北方向,和如今成都向东向南的大方针,是有所背离的,这就导致今后它的能级会比较受限,城市版块的发展潜力比较一般。所以你们要去看到底是注重当下的自住,还是注重未来的成长了。龙湖三千庭是龙泉大面的刚改代表楼盘,前段时间出台了指导价,大概1.8万吧,而实际上它的市场挂牌价大概是超过2万了,整体来说不输万科城,甚至还更高一些,但它是刚改产品,有洋房也有高层,品质上有龙湖加持,一直口碑不错。和万科城一个很大的区别在于它是东进方向的,又东又南,所以市场认可度比较高,大家对这个版块的预期也不错,如果要二选一,龙湖三千庭从综合条件来看,我认为是优于万科城的。最后你说新都的奥园御景,我确实没查到,你说的难道是成华青龙场的奥园云璟,这个楼盘虽然是主城区,但是一方面真贵,另一方面地段偏僻,被铁路、高速和三环路三角包抄,形成了一个三角形,区域内部的综合配套,不论是地铁,还是商业等,都比较差,由来不是楼市的热门版块,从人气产业和配套预期等看,我们建议放弃。综上,建议龙湖三千庭。建议你还是多去线下实地看房,多看多比较多分析,才好做出内心的抉择。

提问:本人(高新社保满1年)在高朋大道附近工作,老婆(青羊社保满24个月)在省体育馆附近工作,首付预算70, 大成都范围内无房产,有正在老家读一年级小孩(7岁),希望购买距上班地方近一些的房子(如天府新区,青羊,武侯,锦江,龙泉驿,温江),总价在140左右的房子,二手房最好10年内或者五年内的房子,其次希望周边有公立小学或者中学校。必须购买三室。名下有省内地级市房子两套,其中一套有贷款未结清。

回答:你夫妻二人都没成都户口吗?你个人高新社保不满2年没有高新南的购房资格,你老婆清雅社保24个月,可以解锁除了高新南的所有区域。你们是青羊区的刚需第三顺位,但是全国联网查贷有一套贷款未结清,所以在成都买房,是按照二套房来贷款,也就是说,你首付70万的话,天府新区首付7成,只能买到总价100万的房子,而其他区域首付6成,也只能买到最多总价116万的房子。这个和你们设想的总价140万的房子,有所差距,存在冲突。假设,你们首付提高,然后确实能买到总价140万的房子,我们按照这个设想去分析,从新房市场来看,除非是三圈层的新希望东原锦官印悦(该楼盘近地铁,教育资源是龙江路分校,整体产品比较好,是新津为数不多值得入手的楼盘之一),否则在一二圈层是买不到新房的。那么按照二手房来买,10年以内的套三,而且限定你说的6个区县,那么我们只建议看看以下楼盘。龙泉驿大面版块的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首创万卷山。其余的区县都没有合适的房源。

提问:雕叔你好,现今的楼市大环境下,还不断地调控政策,房价降温吗?房子还能买吗。楼市到底有没有风险?最大的风险是什么?

回答:在住房不炒的环境下,现在只有一线城市,加上各地的省会城市还是有上涨的,但是这种城市上涨肯定不是普遍的,是会相对区域分化、楼盘分化。比如好的楼盘涨15%,普通楼盘5%,差的楼盘维持价格几乎不涨,各种楼盘占比不同,导致均价向上的幅度肯定不大。买房尽量根据自己需求对号入座:有选择性的可以抓紧买,但是不要盲目追高。楼市分化越来越严重,手里没好货的,可以尽早置换掉。现在对于房产投资,风险比机会多,一定要控制好负债率和现金流。买房真正的风险就是低现金流。房产现在是属于专业投资者的游戏,从来不存在高杠杆风险,只存在低现金流死亡。再高的负债,只要有充足的现金流都不会有太大风险;再低的负债只要现金流断裂,同样是瞬间崩盘。高杠杆操作没错,错的是现金流紧张断裂,以贷还贷,那么成本就像滚动的雪球不断膨胀,早晚炸了。买个好房,也要撑得下去!房贷的压力持续贯穿几十年,在买房子的财富积累的黄金时期没有做好风控,跌倒了就很难再次翻身。房产是资产配置的一部分,选筹换筹逐步迭代,所以每一步都要埋下现金流预估。

提问:雕叔,高新集体户,没有成都社保,基本不指望摇号买房,顺销的楼盘一般地段差点,有人推荐更名房,融创玖棠府,蓝润春风屿湖,这个稳当不,哪个更值得买,求指点!

回答:这两个楼盘早就卖完了吧,蓝润春风屿湖在天府新区南湖板块,地段热闹,但谈不上是一个很改善的楼盘,整体来说就是刚需,自住和配套方便一些。然后融创玖棠府的话主打的是低价别墅,地段来说加载麓湖和天府公元西板块,会有一定的板块辐射,而且未来的综合预期也不差,如果你预算高的话,建议可以上融创玖棠府。

提问:雕叔你好,我在成都有一个2005年的安置房套一,一个2006年的住宅套二,一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金(专业市场铺面有价无市,不好卖)。全部都是全款,我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答:你好!买房一般不建议全额付款,没有杠杆作用,资金利用率太低,后期利润无法放大。对于房地产来说,不是数量,而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。01年的住房年龄太老了。建议出手,不值得长期持有。另外,安置房的升值潜力比较差,社区内的人员复杂环境各方面都不好,这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半,坏的购买是进退两难的开始。

提问:雕叔你好,请问,投资买房,总高三十二层左右的高层住宅,十楼以下的低楼层,还值得买吗?

回答:你好!低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户,同样的楼层,边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层呢?还是五层还是三层?这个差别还是很大的。一般来讲,五层以下大部分客户就忌讳了,六到十楼投资的话还行。事实上,房源一房一价,高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资,六到十这样的楼层,性价比还是很高的。在将来的二手房市场上,他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅,总体还要看楼栋,看所购买楼栋在小区当中的位置,该楼栋和周边高楼之间的位置分布,有些楼栋楼间距很大,周边高楼对它没有遮挡,低楼层的通风采光是完全没有问题的,而有些则受影响很大。确实有些买家就喜欢低楼层,但是这种客户不多,占比很小。投资买房,流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客,要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房,同样是买一个楼盘的房子。怎么选房?也是有窍门的。不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商,底商的楼顶就是它的大露台。这种房子,也有很多客户会喜欢。

提问:雕叔,龙泉车城大道那边的爱情东麓九里做投资咋样呢?地铁是远景规划,但是便宜,不敢下手。

回答:爱情东麓九里在东山板块了,风险性很大,不建议了。便宜无好货,你至少需要站岗10年,而且10年后还不确定会发展成为什么样子,地铁的话,13号线延伸过来也不确定是否设站,设站的话距离多远,总之风险性很大,还占用你10年内地资金和资格。

提问:东山板块的,锦澜悦山和两个金科楼盘相比怎么样?这三个楼盘一起对比下。

回答:一句话简述下的话,三个楼盘价格其实都比较低,门槛不高,金科博翠山偏洋房和别墅,金科中梁美院与城投锦澜悦山偏洋房和刚需。从改善的角度来看金科博翠山>锦澜悦山>金科中梁美院。金科博翠山价格低,170万多就可以拿下,主打的是别墅和洋房,这个价格段在中心城区确实很少见了,然后周边的生态环境也是很好的,临河而居,背靠龙泉山脉,比较适合周末居家度假休闲。但是缺点也随之而来,整体就是偏僻了一些,缺乏商业、地铁和人气的覆盖,所以直接就顺销了。金科中梁美院也差不多,优点是门槛低, 生态环境好,主打的是高低配,高层产品更加刚需(2梯6户),门槛拉低到了140万即可入手套三,而洋房产品(2梯2户)只需190万也可入手套三改善户型,性价比很不错。该楼盘向东可以看龙泉山脉,向西可以看成都城区和西门雪山,环境非常优美。但是目前来看金科中梁美院地段还比较偏僻,没有地铁的覆盖,商业也严重不足,当下可以说配套还比较差。而且这里大多是汽车产业和高校,所以产业比较单一,不太容易实现住职一体化。如果你一定要二选一的话,主要还是去比对自己的预算和对产品的横向分析吧,比如预算低就美院,预算高就博翠山。相同的洋房,博翠山也更低一些,相对也有优势。最后是锦澜悦山。2块多的龙湖物业就不赞美了,锦澜悦山在产品上做得很漂亮,一方面设置了高层产品,对应东山这种地段,向东可以看龙泉山脉,向西可以看成都城区和西门雪山,视野很不错。然后这个板块改善类的产品是很少的,因此设置了洋房,对于本地的刚改群体,吸引力比较大,毕竟高层总价150万,洋房总价200万,门槛可以说是很低了。但是依然存在偏僻的问题,城投锦澜悦山在东山板块,周边多以学校和汽车类工厂为主,居住的人气并不高,加上它距离最近的2号线龙泉驿站超过了5公里,也暂时无新建地铁的规划,因此交通是一个很大的短板,如果不能解决这个问题,就只能是龙泉城区本地的购房者为主了。

提问:我目前住书房花香龙都,想卖掉这个房换个环境好一点小区,预算在150万左右,朋友建议我买东安湖片区,我觉得相隔不远,买同样面积的要多补几十万不划算,想听听老师的建议。

回答:花香龙都在龙泉书房算是一个比较小众的楼盘,当前楼市下行,再继续持有短期翻身比较困难,因为这么多年你也看到,即便东安湖建设得红红火火,但是对整体的书房版块二手房的拉动效应并不大,所以我们支持出售,尽快出售。出手后预算有个150万的话,我建议可以往地段和楼盘的改善(至少二选一)方向去走,同样的你说你朋友买在东安湖片区,其实基本也就是书房附近的二手房,在地段上可以说是没有什么改善可言的,在楼盘本身的品质上,意义也不太大,当下东安湖的新房超预算,二手房又死气沉沉,确实没必要多花几十万,还有税费中介费,折腾一圈还是在原地打转转,本身这种折腾的意义并不大。我建议可以往主城区方向走一走,比如当下的大面版块,可以说是目前龙泉二手房最为成熟的区域,集中了大量的品牌开发商,加上周边的地铁2、13号线,还有拔地而起的商业、土拍,以及东进东风和不断新建的校舍,整体来说是龙泉,甚至东门的一颗新星。关键是,比较切合你的预算需求,基本上可以买到套三户型,在房子上改善不明显,但是在地段上可以说是好得多了。像类似的百悦城、世茂城、炜岸城、华润国际社区等等都可以去看下。当下大面受制于指导价,所以好些房源都下架了,需要你去线下实地看看。至于新房,150万的预算,不是很好买了,或者说即便买得到也是我们不推荐的版块。

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