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成都二套房首付比例(普通人看不起的区域)

时间:2022年10月14日 8:22:13来源:投稿浏览:139次
[导读] 以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答,请关注公众号提问 提问: 雕叔你好,问一个关于卖房的问题。最近在天府新区买了一个改善房,另外手头已有一套位于神仙树的住宅(两室,85平,11年建成,贷款这个月内结清),现...

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答,请关注公众号提问

提问: 雕叔你好,问一个关于卖房的问题。最近在天府新区买了一个改善房,另外手头已有一套位于神仙树的住宅(两室,85平,11年建成,贷款这个月内结清),现在有两个计划:计划一:卖掉神仙树3期的房子,还掉二套房借的钱,并手头持有有部分现金流用于理财基金等投资,出去租房3-4年等新房装修完搬进去,目前租房一个月在3k左右。计划二:保留手头房子自住,咬咬牙坚持几年慢慢还借的钱(主要向父母借的,不是非常急着要),等新房搬进去后再考虑卖这套房,家庭年收入30-40w,回头房贷在1w+综合考虑小区价值,未来房价预期,租房成本,租房搬家,现金流等因素,请雕叔建议下神仙树3的房子是否有继续持有的必要,谢谢

回答:方案二更好!每当你自己想要卖房的时候,就骂自己一句败家子。能别卖就别卖吧,任何时间想起自己曾经卖掉的房子,都想抽自己。眼下的艰难都是暂时的。普通人,唯一该欠的钱就是‬‬房贷。它其实相当于‬‬强制存钱,逼迫‬‬年轻人养成量入为出,认知‬‬工作的好习惯。一套‬‬房子供完,品格‬‬与财技,都得到‬‬提升。人生的风险就变小‬‬了。我对贷款买房的有三个原则:必须要做。尽量别错。不要太过。贷款买房子是普通人必须要做的事情。以前我们贷款是为了买更多房子,别人全款买一套,我们借钱就能买两套。往往翻身逆袭就是这么来的。

提问:雕叔你好,孩子马上读小学想买学区房,请问买学区房要注意什么?

回答:你好!学区房一直是家长争议的话题,虽然说以后人们买房会越来越注重品质,但很多家长为了给孩子创造更优质的教育环境,依然是学区重点考虑在前的。在买房的时候,买房者通常听到名校学区就会买账,但背后的差距却是你不了解的。你买房时开发商只会告诉你是什么学区,不会告诉你是什么性质的学区,也不会跟你说有什么区别,很多买房者听了介绍,都觉得房子不错,学区又好,但你真的了解他们口中的“学区”吗?其实学区校分直属、托管、和合作办学这三种性质。1,直属分校直属分校归于同一个行政区,由本部直接办理和差遣教师教学,分校和本部归于一个行政,教学管理等保持一致,一般来讲,直属分校的教师和主要骨干力量是由本部分配的。2,托管办学托管办学,是指分校属于同行政区,通过名校托管办学后,薄弱学校与名校统一管理制度,统一调配老师,统一质量管理,统一考核评价,一般不一定会有本部派去的老师,但是老师会与名校老师在一起统一备课,主要还是原有学校的师资。拖管办学,是指分校属于同行政区,通过名校拖管办学后,薄弱学校与名校一致管理制度,统一分配教师,统一管理,一致查核评价,但一般不一定会有本部派去的教师,但是教师会与本部教师在一起一致备课,师资也大致和本部同样的师资。3,合作办学合作办学,是本校和分校压根都不属于同一个区的教育局,而且这种合作方式也比较新,应该说现在还没到检验教学成果的时候,这类学校不一定会有本部派去的老师,并且老师也不与名校老师在一起统一备课,采用的管理制度和教学制度也与名校不同。买房,学区不能仅听开发商的一面之词,要想了解它的学区性质,最好的办法就是咨询教育部门进行求证,避免房子买了以后产生不必要的纠纷,所以说买学区房的一定要自己去了解清楚,才不会踩雷!

提问:雕叔你好,隆基泰紫樾风华咋换了集团改名成了国贸·环球融创青云台了呢?这个楼盘咋样?

回答:隆基泰和紫樾书香,在龙泉大面;隆基泰和紫樾风华,在成华理工大。现在案名叫做国贸·环球融创青云台,主要是因为股权变更了,引入了国茂和融创来打造。紫樾风华所在的理工大东北侧板块,首先来说,它更北的美立方、V客尚东算是一个前车之鉴吧——除了三环内,临近三环,可谓是一无是处。靠近三环,自驾交通还算便利,但是也有较大噪音;往三环内,理工大和它没啥关系,还有铁路线分割,板块内还是以荒地居多,缺乏规划和打造。美立方这些楼盘,定位刚需,当初开盘六千多,到现在也不到2万的样子,还是趁了三环内的虚名和东进的东风。如果不是在三环外有龙潭产业园,在市场的受众上,恐怕更难有较大起色。再看青云台本身,主打的是108-128的套三双卫,有高层、洋房和叠拼项目,整体南北通透,布局还是合理的,就看拿地价1.6万的它开盘价多少了,我相信不会低,我也相信买单的人不会多。

提问:雕叔你好,请问如何评价滨江樾城?想买来自住、改善,比较看中居住舒适度、教育、板块以后发展。

回答:滨江樾城主打的就是产品和赠送,产品我不用费口舌了,大家都看得到挺好的,没有啥槽点。主要是两方面的考虑,第一是配套能否撑得起来,第二是这个价格段是否是最优解?第一点,除了地铁,周围的铁路线、城市界面,商业,都不咋地,关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧,整个板块的人气也不是很高的,属于比较低迷的一个板块(严格来说,都快不属于热闹得川师板块)。第二点,目前滨江樾城的总价段,更适合买建发央玺或者华熙528大平层,更可以等蓝润泷门,前提是买建发或者蓝润,顺位度需要较高,而买三圣乡的华熙,则不那么严格,可以和滨江对垒,综合板块的发展前景来看,甚至不如华熙528,也就是作为普通或者顺四的改善类,如果不是特别看重品质,被滨江的赠送吸引,反而可以有更好的选择。

提问:雕叔,您好。目前在华侨城纯水岸有一套清水房,91平的三居室,比较小,其他还有一套商品房。目前小孩要在附近中学读书,想卖掉这套小房子,在附近换一套大点的房子改善一下居住条件,请问下目前这种市场环境下,这个时机是否合适?房子目前挂中介了,想知道目前指导价下,最低大概多少合适?目前各大中介APP查不到历史成交价。

回答:华侨城说实话,算是金牛区好的一个成熟的品质板块了,你在这买房也必然知道它的综合配套,尤其是地铁都赶上来了,加上环境和改善的纯粹度,我认为如果要买金牛,如果要买在中学附近,那么这里是一个很好的选择,支持小换大。当下各大APP的确下架了历史成交价,但是你完全可以去线下门店,比如链家的找你挂牌的经纪人查询近期的成交数据走势,他们系统内会有走势图,也是可以作为一个比较好的参考的。预估大概是2.49-2.52万之间。当下这个大环境,确实不太利于卖家,但如果你是急着置换的话,低卖低买未尝不是一个好的方案,而且现在处于二手房下降通道的早期,最近1-2个月出手,总比年底或者明年底到冰封时候出手,更划算。

提问:雕叔你好!新人首问,我目前的情况是:高新区普通资格,在中德与父母共有一套全款房,为了学位父母可以转给我们,但是中德学区属于省教科院现在前景不明;手里面现金有100左右,父母还能支持我们50,在外地有过按揭记录,按揭可以在8k。自己的想法:1、把中德房子过户给我们,另外买一套房子纯投资房,可以买一些学区一般的入门套三,考虑南湖板块的远大中央公园、恒大天府半岛、南湖国际社区,新川板块这边中铁城南锦汇、黄金时代等;2、自己重新买一套带学区兼顾投资,主要考虑的是大源片区(比如南城都汇)和中德系列,大概只能买到小套二,但是将来居住会有点恼火;3、将我们的50%过户给父母,留个名额,学区房重新买;4、看了你很多文章,提到投资应该首先考虑地段,然后尽量多的囤面积,所以想问问一些户型有明显缺陷的大户型也可以吗,一楼和一些特殊户型,我看到有套赠送超大,价格低于市场同面积的20%左右,但是没有阳台,且房主装修设计使得利用率很低,这种可以考虑吗?5、目前的市场行情能不能再等等看?

回答:你们现金150万,有贷款记录,月供在8k内。那得分你名下再买是首套房还是二套房了。先得把中德的房子合计合计看怎么处理合适。要么你们父母过户给你,要么你们转让给父母然后弄一个单独的家庭户口,单独的购房资格。说实话,中德的学区也还好吧,并不是劣质学区,而且前景来说是没有大问题的,可能你们对学区的要求比较高。1、中德房子过户给你们,你们自己再买,那么就是二套房,首付在天府和高新是7成,按照150万首付计算,理论上可以买到214万的房产,如果把税费中介费考虑进去,可能只能买到200万左右的二手房。这个总价,你去看南湖的或者新川的入门套三,可选项也是有的,但是不多。2、自己重新买就得把新川腾挪给你父母,然后你们获取独立的首套房资格,按照月供8k,贷款135W计算的话,285万的总价,倒也是可以买到南城或者中德的。3、这就是方案二,整体来看,我们推荐方案二。4、地段+大面积建仓,这个是毋庸置疑的,但是我们更多强调的是房源自身的装修、朝向等轻微的劣质属性,而不是明显的缺陷,比如你说的异形户型、1楼,今后流通性欠佳,这种肯定会跑输大盘,目前低个20%,后期也低个至少20%起步,赚的差价较低你能接受吗?如果能接受,才可以考虑。5、对二手房来看,当下是议价的好时机,后续指导价的出炉,或将进一步回调,可以稍微等等行情再下手。

提问:神,我预算房子总价250-300左右。目标区域:锦江,青羊,成华,武侯,龙泉,双流都可以选择。要求:保底三室,电梯房,小区环境能居住,学区小学和初中都中等过以上。求推荐看看?

回答:你的预算和综合情况,算是比较典型的了。不过你的目标区域合着是除了高新南、天府没法买,然后也看不上金牛啊?如果要孩子上学方便的话,我认为龙泉、双流虽然也好,但肯定比不上5城区,加上你的预算250-300万其实也不低,所以建议你把重心调整到5城区来,也就是青羊、武侯、锦江以及成华。青羊的话,其实可以看看内金沙,比如中大君悦金沙等,但是当下指导价影响下架了很多房源,你可以去线下多实地打探。如果房源比较多的话,可以看外光华的,比如凯德风尚、俊发时光俊园和中铁西城西苑等,如果要品牌一些或者次新一些的,也可以看周边的长虹和悦府、万科金色领域、保利香槟光华、恒大翡翠华庭这些楼盘。武侯区可以看武侯新城的,北二外这边的,置信丽都花园城ABCD区,非常满足你的预期和预算。锦江比较分散,像东湖的望江橡树林;三圣乡的华熙528艺术村和卓锦城,都是值得的。最后成华区主要分布在沿东北的中环一带,推荐看华润24城小套三,万科金域蓝湾以及恒大豪庭和中海新华府(后两个偏刚需)。可以说这些都是比较兼顾你的预算,而且还考虑到上学方便的各区选择了,总的来说,建议你还是多去线下实地看房。

提问:雕叔你好:蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘(三个投资都在300~350间),从投资角度来看,哪个根据投资价值。另外,十陵和怡心湖两个区域,哪个更具投资价值。谢谢!

回答:蓝光未来说实话,产品是不错的,相信你也去看过,但是目前周边基本面太差了,不仅是城市界面,后期的一些规划、改造也跟不上,一般来说并不怎么吸引人,所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地,但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区,周边人员密集,楼盘也比较多,借助大运会东风,基本面有所改善。奥园云璟则排名最末,虽然位于三环内,但是紧邻高速,周边严重缺乏商业、教育和地铁配套,完全不入流,看都别去看。三个盘的话,首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了,更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵,不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较(怡心湖比十陵新房贵一点,但是贵不了太多),整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于,怡心湖在售楼盘不多,可以买到的比较少。

提问:雕叔你好!自住加投资,请综合分析下万科知园与十里风和,谁更优?

回答:成华区二八板块限价盘新希望万科知园预售了,均价2.1万。高层产品两梯三户,250万起,洋房产品两梯两户,340万起。整体来说对待刚需还是比较友好的,成华的刚一刚二可以冲。十里风和作为中环TOD,地铁资源是毋庸置疑的,它即将预售的是高层,两梯四户,东2.5环+小户型+清水+最低总价不到200w,大多应该在300万内,和万科知园的高层价格段重叠。万科输了地段,赢了产品。看你怎么选择。

提问:(1)现在开始交高新区的社保,想在高新区买套房,投资为主,可行否?(2)如果要买高新区的新房,至少要交多久的社保?如果新房没资格,要等太久,二手房是否有好的推荐?(3)深圳的房贷是否会影响成都买房的贷款?会不会面临要全款的问题?

回答:深圳户口,深圳有贷。1、如果户口确实不能迁来成都的话,那么现在开始缴纳高新区的社保,需要累计满2年,时间周期比较长的,2年后高新区楼市发展如何,是否还有价值笋盘,需要打个问号。而如果你可以补缴社保,或者尽量想办法缩短社保累计时间的话,比如在1年内可以弄好成都资格,那么我们认为是比较合适的,至少房价、行情被按住了,入手难度不大,投资价值也有。2、前面说了,需要累计满2年,现在缴纳就是2023年8月,如果从2020年8月开始补缴到现在,那么你再缴纳1年,就是2022年8月,就可以凑够2年了,2年就可以买房。新房资格和二手房资格都是一样的,只要你能买高新二手房就可以买高新新房,只不过新房存在一个顺位度的问题,刚需,普通,第一第二第三第四顺位的差别,越是刚需,越是第一顺位,买到新房的可能性就越大。新房和二手房也是一样的累计时间,不是说新房需要2年,而二手房只需要1年,都是一样的获取购房资格时间。至于需要推荐哪些楼盘的话,我建议你先考虑下你这杠杆如何打的问题,是要全款,还是说贷款多少?有了总价,有了资格顺位度,才好评估哪些楼盘适合你。总体来说新房推荐新川一带的,二手房推荐市一医院、金融城、大源、新川一带。3、深圳有房贷,全国查贷款记录,因此会影响成都的买房贷款,如果不结清深圳的,在成都就是二套房,高新区二套房首付比例是至少7成。如你提前结清了深圳的房贷,那么成都就是首套房,在高新区买,首付比例是4-5成(144平以上需要5成首付)。至于全款,是不会要求的,只看你的还贷能力和意愿了。整体你可以先思考下,然后追问回答里说明一下总价和杠杆比例问题,我们才好继续分析。

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