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提问： 雕叔你好，问一个关于卖房的问题。最近在天府新区买了一个改善房，另外手头已有一套位于神仙树的住宅(两室，85平，11年建成，贷款这个月内结清)，现在有两个计划：计划一：卖掉神仙树3期的房子，还掉二套房借的钱，并手头持有有部分现金流用于理财基金等投资，出去租房3-4年等新房装修完搬进去，目前租房一个月在3k左右。计划二：保留手头房子自住，咬咬牙坚持几年慢慢还借的钱(主要向父母借的，不是非常急着要)，等新房搬进去后再考虑卖这套房，家庭年收入30-40w，回头房贷在1w+综合考虑小区价值，未来房价预期，租房成本，租房搬家，现金流等因素，请雕叔建议下神仙树3的房子是否有继续持有的必要，谢谢
回答：方案二更好！每当你自己想要卖房的时候，就骂自己一句败家子。能别卖就别卖吧，任何时间想起自己曾经卖掉的房子，都想抽自己。眼下的艰难都是暂时的。普通人，唯一该欠的钱就是房贷。它其实相当于强制存钱，逼迫年轻人养成量入为出，认知工作的好习惯。一套房子供完，品格与财技，都得到提升。人生的风险就变小了。我对贷款买房的有三个原则：必须要做。尽量别错。不要太过。贷款买房子是普通人必须要做的事情。以前我们贷款是为了买更多房子，别人全款买一套，我们借钱就能买两套。往往翻身逆袭就是这么来的。
提问：雕叔你好，孩子马上读小学想买学区房，请问买学区房要注意什么？
回答：你好！学区房一直是家长争议的话题，虽然说以后人们买房会越来越注重品质，但很多家长为了给孩子创造更优质的教育环境，依然是学区重点考虑在前的。在买房的时候，买房者通常听到名校学区就会买账，但背后的差距却是你不了解的。你买房时开发商只会告诉你是什么学区，不会告诉你是什么性质的学区，也不会跟你说有什么区别，很多买房者听了介绍，都觉得房子不错，学区又好，但你真的了解他们口中的“学区”吗？其实学区校分直属、托管、和合作办学这三种性质。1，直属分校直属分校归于同一个行政区，由本部直接办理和差遣教师教学，分校和本部归于一个行政，教学管理等保持一致，一般来讲，直属分校的教师和主要骨干力量是由本部分配的。2，托管办学托管办学，是指分校属于同行政区，通过名校托管办学后，薄弱学校与名校统一管理制度，统一调配老师，统一质量管理，统一考核评价，一般不一定会有本部派去的老师，但是老师会与名校老师在一起统一备课，主要还是原有学校的师资。拖管办学，是指分校属于同行政区，通过名校拖管办学后，薄弱学校与名校一致管理制度，统一分配教师，统一管理，一致查核评价，但一般不一定会有本部派去的教师，但是教师会与本部教师在一起一致备课，师资也大致和本部同样的师资。3，合作办学合作办学，是本校和分校压根都不属于同一个区的教育局，而且这种合作方式也比较新，应该说现在还没到检验教学成果的时候，这类学校不一定会有本部派去的老师，并且老师也不与名校老师在一起统一备课，采用的管理制度和教学制度也与名校不同。买房，学区不能仅听开发商的一面之词，要想了解它的学区性质，最好的办法就是咨询教育部门进行求证，避免房子买了以后产生不必要的纠纷，所以说买学区房的一定要自己去了解清楚，才不会踩雷！
提问：雕叔你好，隆基泰紫樾风华咋换了集团改名成了国贸·环球融创青云台了呢？这个楼盘咋样？
回答：隆基泰和紫樾书香，在龙泉大面；隆基泰和紫樾风华，在成华理工大。现在案名叫做国贸·环球融创青云台，主要是因为股权变更了，引入了国茂和融创来打造。紫樾风华所在的理工大东北侧板块，首先来说，它更北的美立方、V客尚东算是一个前车之鉴吧——除了三环内，临近三环，可谓是一无是处。靠近三环，自驾交通还算便利，但是也有较大噪音；往三环内，理工大和它没啥关系，还有铁路线分割，板块内还是以荒地居多，缺乏规划和打造。美立方这些楼盘，定位刚需，当初开盘六千多，到现在也不到2万的样子，还是趁了三环内的虚名和东进的东风。如果不是在三环外有龙潭产业园，在市场的受众上，恐怕更难有较大起色。再看青云台本身，主打的是108-128的套三双卫，有高层、洋房和叠拼项目，整体南北通透，布局还是合理的，就看拿地价1.6万的它开盘价多少了，我相信不会低，我也相信买单的人不会多。
提问：雕叔你好，请问如何评价滨江樾城？想买来自住、改善，比较看中居住舒适度、教育、板块以后发展。
回答：滨江樾城主打的就是产品和赠送，产品我不用费口舌了，大家都看得到挺好的，没有啥槽点。主要是两方面的考虑，第一是配套能否撑得起来，第二是这个价格段是否是最优解？第一点，除了地铁，周围的铁路线、城市界面，商业，都不咋地，关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧，整个板块的人气也不是很高的，属于比较低迷的一个板块（严格来说，都快不属于热闹得川师板块）。第二点，目前滨江樾城的总价段，更适合买建发央玺或者华熙528大平层，更可以等蓝润泷门，前提是买建发或者蓝润，顺位度需要较高，而买三圣乡的华熙，则不那么严格，可以和滨江对垒，综合板块的发展前景来看，甚至不如华熙528，也就是作为普通或者顺四的改善类，如果不是特别看重品质，被滨江的赠送吸引，反而可以有更好的选择。
提问：雕叔，您好。目前在华侨城纯水岸有一套清水房，91平的三居室，比较小，其他还有一套商品房。目前小孩要在附近中学读书，想卖掉这套小房子，在附近换一套大点的房子改善一下居住条件，请问下目前这种市场环境下，这个时机是否合适？房子目前挂中介了，想知道目前指导价下，最低大概多少合适？目前各大中介APP查不到历史成交价。
回答：华侨城说实话，算是金牛区好的一个成熟的品质板块了，你在这买房也必然知道它的综合配套，尤其是地铁都赶上来了，加上环境和改善的纯粹度，我认为如果要买金牛，如果要买在中学附近，那么这里是一个很好的选择，支持小换大。当下各大APP的确下架了历史成交价，但是你完全可以去线下门店，比如链家的找你挂牌的经纪人查询近期的成交数据走势，他们系统内会有走势图，也是可以作为一个比较好的参考的。预估大概是2.49-2.52万之间。当下这个大环境，确实不太利于卖家，但如果你是急着置换的话，低卖低买未尝不是一个好的方案，而且现在处于二手房下降通道的早期，最近1-2个月出手，总比年底或者明年底到冰封时候出手，更划算。
提问：雕叔你好！新人首问，我目前的情况是：高新区普通资格，在中德与父母共有一套全款房，为了学位父母可以转给我们，但是中德学区属于省教科院现在前景不明；手里面现金有100左右，父母还能支持我们50，在外地有过按揭记录，按揭可以在8k。自己的想法：1、把中德房子过户给我们，另外买一套房子纯投资房，可以买一些学区一般的入门套三，考虑南湖板块的远大中央公园、恒大天府半岛、南湖国际社区，新川板块这边中铁城南锦汇、黄金时代等；2、自己重新买一套带学区兼顾投资，主要考虑的是大源片区（比如南城都汇）和中德系列，大概只能买到小套二，但是将来居住会有点恼火；3、将我们的50%过户给父母，留个名额，学区房重新买；4、看了你很多文章，提到投资应该首先考虑地段，然后尽量多的囤面积，所以想问问一些户型有明显缺陷的大户型也可以吗，一楼和一些特殊户型，我看到有套赠送超大，价格低于市场同面积的20%左右，但是没有阳台，且房主装修设计使得利用率很低，这种可以考虑吗？5、目前的市场行情能不能再等等看？
回答：你们现金150万，有贷款记录，月供在8k内。那得分你名下再买是首套房还是二套房了。先得把中德的房子合计合计看怎么处理合适。要么你们父母过户给你，要么你们转让给父母然后弄一个单独的家庭户口，单独的购房资格。说实话，中德的学区也还好吧，并不是劣质学区，而且前景来说是没有大问题的，可能你们对学区的要求比较高。1、中德房子过户给你们，你们自己再买，那么就是二套房，首付在天府和高新是7成，按照150万首付计算，理论上可以买到214万的房产，如果把税费中介费考虑进去，可能只能买到200万左右的二手房。这个总价，你去看南湖的或者新川的入门套三，可选项也是有的，但是不多。2、自己重新买就得把新川腾挪给你父母，然后你们获取独立的首套房资格，按照月供8k，贷款135W计算的话，285万的总价，倒也是可以买到南城或者中德的。3、这就是方案二，整体来看，我们推荐方案二。4、地段+大面积建仓，这个是毋庸置疑的，但是我们更多强调的是房源自身的装修、朝向等轻微的劣质属性，而不是明显的缺陷，比如你说的异形户型、1楼，今后流通性欠佳，这种肯定会跑输大盘，目前低个20%，后期也低个至少20%起步，赚的差价较低你能接受吗？如果能接受，才可以考虑。5、对二手房来看，当下是议价的好时机，后续指导价的出炉，或将进一步回调，可以稍微等等行情再下手。
提问：神，我预算房子总价250-300左右。目标区域：锦江，青羊，成华，武侯，龙泉，双流都可以选择。要求：保底三室，电梯房，小区环境能居住，学区小学和初中都中等过以上。求推荐看看？
回答：你的预算和综合情况，算是比较典型的了。不过你的目标区域合着是除了高新南、天府没法买，然后也看不上金牛啊？如果要孩子上学方便的话，我认为龙泉、双流虽然也好，但肯定比不上5城区，加上你的预算250-300万其实也不低，所以建议你把重心调整到5城区来，也就是青羊、武侯、锦江以及成华。青羊的话，其实可以看看内金沙，比如中大君悦金沙等，但是当下指导价影响下架了很多房源，你可以去线下多实地打探。如果房源比较多的话，可以看外光华的，比如凯德风尚、俊发时光俊园和中铁西城西苑等，如果要品牌一些或者次新一些的，也可以看周边的长虹和悦府、万科金色领域、保利香槟光华、恒大翡翠华庭这些楼盘。武侯区可以看武侯新城的，北二外这边的，置信丽都花园城ABCD区，非常满足你的预期和预算。锦江比较分散，像东湖的望江橡树林；三圣乡的华熙528艺术村和卓锦城，都是值得的。最后成华区主要分布在沿东北的中环一带，推荐看华润24城小套三，万科金域蓝湾以及恒大豪庭和中海新华府（后两个偏刚需）。可以说这些都是比较兼顾你的预算，而且还考虑到上学方便的各区选择了，总的来说，建议你还是多去线下实地看房。
提问：雕叔你好：蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘（三个投资都在300～350间），从投资角度来看，哪个根据投资价值。另外，十陵和怡心湖两个区域，哪个更具投资价值。谢谢！
回答：蓝光未来说实话，产品是不错的，相信你也去看过，但是目前周边基本面太差了，不仅是城市界面，后期的一些规划、改造也跟不上，一般来说并不怎么吸引人，所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地，但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区，周边人员密集，楼盘也比较多，借助大运会东风，基本面有所改善。奥园云璟则排名最末，虽然位于三环内，但是紧邻高速，周边严重缺乏商业、教育和地铁配套，完全不入流，看都别去看。三个盘的话，首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了，更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵，不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较（怡心湖比十陵新房贵一点，但是贵不了太多），整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于，怡心湖在售楼盘不多，可以买到的比较少。
提问：雕叔你好！自住加投资，请综合分析下万科知园与十里风和，谁更优？
回答：成华区二八板块限价盘新希望万科知园预售了，均价2.1万。高层产品两梯三户，250万起，洋房产品两梯两户，340万起。整体来说对待刚需还是比较友好的，成华的刚一刚二可以冲。十里风和作为中环TOD，地铁资源是毋庸置疑的，它即将预售的是高层，两梯四户，东2.5环+小户型+清水+最低总价不到200w，大多应该在300万内，和万科知园的高层价格段重叠。万科输了地段，赢了产品。看你怎么选择。
提问：（1）现在开始交高新区的社保，想在高新区买套房，投资为主，可行否？（2）如果要买高新区的新房，至少要交多久的社保？如果新房没资格，要等太久，二手房是否有好的推荐？（3）深圳的房贷是否会影响成都买房的贷款？会不会面临要全款的问题？
回答：深圳户口，深圳有贷。1、如果户口确实不能迁来成都的话，那么现在开始缴纳高新区的社保，需要累计满2年，时间周期比较长的，2年后高新区楼市发展如何，是否还有价值笋盘，需要打个问号。而如果你可以补缴社保，或者尽量想办法缩短社保累计时间的话，比如在1年内可以弄好成都资格，那么我们认为是比较合适的，至少房价、行情被按住了，入手难度不大，投资价值也有。2、前面说了，需要累计满2年，现在缴纳就是2023年8月，如果从2020年8月开始补缴到现在，那么你再缴纳1年，就是2022年8月，就可以凑够2年了，2年就可以买房。新房资格和二手房资格都是一样的，只要你能买高新二手房就可以买高新新房，只不过新房存在一个顺位度的问题，刚需，普通，第一第二第三第四顺位的差别，越是刚需，越是第一顺位，买到新房的可能性就越大。新房和二手房也是一样的累计时间，不是说新房需要2年，而二手房只需要1年，都是一样的获取购房资格时间。至于需要推荐哪些楼盘的话，我建议你先考虑下你这杠杆如何打的问题，是要全款，还是说贷款多少？有了总价，有了资格顺位度，才好评估哪些楼盘适合你。总体来说新房推荐新川一带的，二手房推荐市一医院、金融城、大源、新川一带。3、深圳有房贷，全国查贷款记录，因此会影响成都的买房贷款，如果不结清深圳的，在成都就是二套房，高新区二套房首付比例是至少7成。如你提前结清了深圳的房贷，那么成都就是首套房，在高新区买，首付比例是4-5成（144平以上需要5成首付）。至于全款，是不会要求的，只看你的还贷能力和意愿了。整体你可以先思考下，然后追问回答里说明一下总价和杠杆比例问题，我们才好继续分析。
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